Schlechte Situation für Famlien und Mieter, goldene Zeiten für Investoren und Spekulanten.
Vor wenigen Tagen haben die Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln einen 74 Seiten starken Marktbericht 2015 veröffentlicht. Die Makler sprechen von "positiven" Rahmenbedingungen in der Region Köln/Bonn und beschönigen die Lage. Sie betrachten den Markt aus der Sicht von Investoren und Spekulanten und nicht aus der Sicht von Mietern und Familien, die nicht nach einer Geldanlage suchen, sondern nach einem Heim, in denen sie zu vertretbaren Mieten oder Kaufkonditionen wohnen können. Doch genau für diese Gruppen hat sich die die Lage in der Region Köln/Bonn verschlechtert, denn die Preise für Immobilien und die Mieten steigen an, wie die Zahlen der Kreissparkasse und anderer Untersuchungen belegen.

Der aktuelle Marktbericht 2015 Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln zeigt ein von vielen lokalen Faktoren und Widersprüchen durchsetztes Bild für den Immobilienmarkt im Rheinisch Bergischen Kreis. Während im ländlichen Raum wie in Kürten und in großen Teilen von Overath eine relativ entspannte Situation im Markt vorherrscht, sind die urbanen Bereiche von einer sehr angespannten Lage gekennzeichnet. Besonders Bergisch Gladbach zeichnen sich durch hohen Nachfrage aus. Doch auch in Rösrath, Wermelskirchen, Leichlingen, Burscheid und Odenthal steigt diese merklich an.

Die Bevölkerungsentwicklung im Rheinisch-Bergischen geht bis 2025 insgesamt und gegenüber 2011 um ca. 1,5% zurück. wie das statistische Landesamt vorhersagt. Diese Prognose gilt hauptsächlich die ländlichen Gemeinden, denn für Bergisch Gladbach und Leichlingen ist ein deutlicher Zuzug aus den umliegenden Kommunen (insbesondere aus Köln) zu beobachten. Für Rösrath wird sogar ein Bevölkerungswachstum vorhergesagt. In Leichlingen, Wermelskirchen und Bergisch Gladbach zeigt die demografische Entwicklung schon heute erste Wirkung und auch zukünftig wird der Anteil der älteren Menschen überall anwachsen.

Die allgemein niedrige Bautätigkeit, die der Marktbericht im Segment Mehrfamilienhaus nachweist, wird die Preise weiter steigen lassen. Diese Entwicklung wird wohl auch nicht dadurch kompensiert, dass die Bautätigkeit für Einfamilienhäuser im Rheinisch-Bergischen Kreis etwas über dem Durchschnitt in NRW liegt. Der Bericht des KSK zeigt, dass gerade Bergisch Gladbach und Wermelskirchen Defizite bestehen, während die Bautätigkeit in Kürten und Burscheid in 2013 erkennbar aktiver war. In Bergisch Gladbach wurden in 2013  124 Baugenehmigungen für Häuser und 256 für Wohnungen erteilt und in Wermelskirchen für 38 Häuser und 75 für Wohnungen; so der Marktbericht. Dieses schien im Jahr 2013 auszureichen und es gelang den dortigen Bedarf zu decken.

Gerade in Köln ist die Bauaktivitäten zu gering. Dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen der Stadt Köln ist zu entnehmen, dass der jährliche Wohnungsbedarf bis 2020 in Köln bei ca. 2.600 Wohneinheiten liegt. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln geht sogar von einem jährlichen Bedarf von 4.120 Wohneinheiten für Köln aus. In Köln werden zwischen 1.150 und  2.670 Wohneinheiten unter dem jährlichen Bedarf gebaut. Dieses wird sich mittelfristig auch in den anliegenden Kommunen wie Bergisch Gladbach und Rösrath bemerkbar machen, denn die Wohnungssuchenden oder diejenigen die Immobilien in der Region erwerben wollen, werden sich in den anliegen Kommunen umsehen, die mit einer guten Verkehrsanbindung in unmittelbarer Nähe zu Köln liegen.
Die Kreissparkasse Köln geht für die Zukunft davon aus, das "die realisierbaren Wohnungsbaupotenziale nicht ausreichen, um den Bedarf mittel- bis langfristig zu decken" (Zitat Marktbericht KSK 2015).

Sowohl der Marktbericht der Kreissparkasse als auch der Wohnungsreport der LEG Immobilien AG von 2014 stellen fest, dass der Rheinisch-Bergisch Kreis sich bei dem Mieten im oberen Preissegment in NRW bewegt. Nach dem Report der LEG liegt die Durchschnittsmiete im Kreis bei 7,09 € pro Quadratmeter. Die höchsten Mieten können mit 7,90 € in Bensberg erzielt werden. 

Die Immobilienmakler Kreissparkasse weisen bei der weiteren Steigerung der Mieten im Rheinisch-Bergischen Kreis für 2013 im Kreisdurchschnitt eine gewisse Stagnation aus, doch bei der offensichtlichen Entwicklung auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt wird dieses kaum so bleiben. Ausnahmen sind die Randgebiete um Köln. In Bergisch Gladbach steigen die Mieten für gebrauchte Wohnungen um jährlich 1,6 bis 2,5 Prozent an.

„Im Mietsegment wird noch stärker als bei den Eigentumswohnungen deutlich, dass hohe Preise vor allem in Lagen erzielbar sind, die eine geringe Distanz zu Köln aufweisen. Wie auch im Vorjahr bildet Bergisch Gladbach den Hotspot innerhalb des Rheinisch-Bergischen Kreises mit Leichlingen einem durchschnittlichen Preisniveau von 7,78 Euro/m². Damit liegt das Mittelzentrum in etwa auf dem Niveau von Pulheim (8,04 Euro/m²), Hürth (8,07 Euro/m²) und Frechen (7,91 Euro/m²) im Westen von Köln.“ (Zitat Marktbericht KSK 2015).  Die Kreissparkasse attestiert für Bergisch Gladbach eine sehr gute Lage für ein Immobilieninvestment.

„Hinsichtlich der durchschnittlichen Angebotspreise für freistehende Bestandseigenheime ist abermals ein deutliches Preisgefälle zwischen den an Köln angrenzenden Städten und den Kommunen im Osten des Kreises erkennbar. Bergisch Gladbach besitzt auch in diesem Segment Leichlingen das höchste Preisniveau, aber auch in Odenthal, Rösrath oder Leverkusen wurden 2014 Eigenheime zu überdurchschnittlich hohen Preisen angeboten. Der Preisunterschied zwischen Bergisch Gladbach und preisgünstigsten Stadt Wermelskirchen beträgt im Mittel ca. 145.000 Euro.“ (Zitat Marktbericht KSK 2015)

Nach Auffassung der Immobilienmakler der Kreissparkasse zeigt die Entwicklungen im gesamten Markt der Region Anfang 2015, dass die grundsätzlichen Rahmenbedingungen zu anhaltenden Nachfrageüberhänge führen und in vielen Segmenten zu hohen Verkaufspreisen, auch wenn es sich in einigen Bereichen stabilisiert. Das gute Klima im Finanzierungsumfeld und die Zuwanderung verstärken diese Entwicklung und führen insbesondere im Bereich der Kapitalanlage zu historisch hohen Preisen.

Für Immobilienspekulanten oder Anleger also goldene Zeiten, jedoch für den durchschnittlichen Häuslebauer mit Familie auf der Suche nach einem Heim oder für Mieter eine schlechte Situation.  

Politik handelt nicht entschlossen!

Die NRW.Bank kam schon ihrem Wohnungsmarktbericht NRW 2013 zu dem folgendem Schluss: „In den Regionen mit hoher Nachfrage reicht die Bautätigkeit bei Weitem nicht aus. Häufig fehlen geeignete Grundstücke. Außerdem werden fast ausschließlich teure Wohnungen, zumindest Eigentumswohnungen gebaut, die soziale Mietwohnungsförderung des Landes ist wegen der geringen Zinsabstände bei Investoren derzeit nicht besonders gefragt. Der Bedarf an Wohnungen in preisgünstigen und mittleren Marktsegment bleibt in angespannten Märkten weiterhin hoch.

Verschärfen wird sich die Situation, wenn in den nächsten Jahren verstärkt öffentlich geförderte Mietwohnungen aus der Bindung fallen. Gerade in den teuren Regionen sind dann erhebliche Mieterhöhungen möglich, die die Eigentümer sicher auch realisieren werden.“

Erst im Zeitraum zwischen 2025 und 2030 ist mit einer Entspannung der Nachfrage zu rechnen, wie eine vom Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes NRW beauftragte und umstrittene Studie feststellt. 

Wer diese Entwicklung und auf harten Zahlen basierende Prognosen weiterhin ignoriert handelt fahrlässig oder hat eigene spekulative Interessen.  Statt weiterer Tatenlosigkeit in der Stadtentwicklung benötigt der Rheinisch-Bergische Kreis neben einer kommunalen Wohnungsbauoffensive in den betroffenen Städten und Gemeinden mehr Initiativen und Aktivitäten der Kommunen und kommunalen Wohnungsbauunternehmen, wie der Rheinisch-Bergischen Siedlungsgesellschaft (RBS). 

Die NRW-Bank kommt in ihrem Wohnungsmarktbericht 2014 zu folgender Aussage: „Wie der Vergleich der Marktmieten mit Mieten preisgebundener Wohnungen zeigt, stieg in den Stadtregionen der Preisvorteil geförderter Wohnungen. Um das preisgünstige Angebot zu stützen, muss auch mehr Neubau mit öffentlichen Fördermitteln entstehen. Hier zeigen die verbesserten Förderkonditionen des Landes zuletzt Wirkung. Sie müssten aber stärker als bisher von kommunalen Maßnahmen flankiert werden. Auf entspannten Wohnungsmärkten hingegen liegt die Miete öffentlich geförderter Wohnungen häufig in einer Höhe mit frei finanzierten Wohnungen.“

Neben dem Bau von kommunalen Wohnung gibt planungsrechtliche Instrumente, ordnungspolitische Maßnahmen und die Möglichkeit von städtebaulichen Verträgen, um Anreize für den Bau von bezahlbaren und geförderten Wohnraum zu schaffen. 

In einer gemeinsamen Studie zum Wohnungsmarkt des Deutschen Mieterbunds, der AWO, der Caritas und dem Paritätischen und des DGBs wird festgestellt, dass die absehbare "Wohnungsnot" nicht nur untere Einkommensgruppen und Transferleistungsbezieher betrifft, denn auch mittlere Einkommensgruppen sind betroffen. „Neben dem quantitativen Mangel fehlen zudem Wohnungsangebote für die ältere Bevölkerungsgruppe, die ebenfalls absehbar stark wachsen wird. Wenn immer weniger Menschen ihre Unterkunft zahlen können, muss der Staat für die Kosten aufkommen. Die Investition öffentlicher Gelder in den sozialen und altengerechten Wohnungsbau ist deshalb nicht nur Wohnungs-, sondern auch Sozial- und Finanzpolitik auf Landesebene und in den Kommunen! Wir appellieren deshalb an alle Politiker dieser drei Bereiche, gemeinsam Verantwortung zu übernehmen und jetzt die Weichen zu stellen, damit der Wohnungsmarkt in der Rheinschiene auf die Anforderungen der Zukunft vorbereitet ist!“

"Alleine für Bergisch Gladbach müssten 300 neue geförderte Wohnungen in den nächsten fünf Jahren errichtet werden." So eine Forderung der linken Kommunalpolitiker Catherine Henkel und Tomás M. Santillán.  Doch fast allen Parteien in den Räten und im Kreistag mangelt es am politischen Willen, selbst mehr zu bauen. Ohne Rücksicht auf die Zahl der aus der Bindung fallenden preisgünstigen Wohnungen und der offensichtlichen Entwicklung, wie sie nicht nur der Marktbericht der Immobilienmakler der Kreissparkasse belegt, will man nichts wirksames unternehmen. Man beschränkt sich auf Appelle und Beratung der Investoren und Bauwilligen. In den Rathäusern und im Kreistag setzt man auf den Markt und private Investoren. Doch gerade diese Strategie funktioniert seit Jahren nicht mehr, denn die jetzige Situation ist eine Folge des freien Wohnungsmarktes und eine hemmungslosen Immobilienspekulation und Preistreiberei.

Mietpreisbremse schafft keine neuen Wohnungen.
Der Versuch mittels einer Mietpreisbremse zumindest die weitere Steigerung der Mieten bei den Bestandswohnungen zu stoppen reicht wohl nicht aus, denn diese gilt nicht für Neubauwohnungen. Auch werden durch die Mietpreisbremse keine neuen Wohnungen gebaut und bereitgestellt. Doch gerade diese zusätzlichen Wohnungen werden in den nächsten Jahren benötigt.

Dokumente und Quellen:

• Marktbericht der Immobilienmakler der Kreissparkasse 2015
  
  
• Gemeinsamen Studie zum Wohnungsmarkt des Deutschen Mieterbunds, der AWO, der Caritas und dem Paritätischen und des DGBs
  
  
• Wohnungsmarktbericht NRW-Bank 2013
  
  
• Wohnungsmarktbericht NRW-Bank 2014
  
  
• Wohnungsreport der LEG Immobilien AG 2014
  
  
• Studie EMPIRICA zum Wohnungsbedarf bis 2030 - Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes NRW beauftragte Studie
  
  
• RBS solle 300 neue Wohnungen in fünf Jahren in Bergisch Gladbach bauen.